WEG: BGH Urteil vom 22.03.2024, Aktenzeichen: V ZR 81/23 Abweichende Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG

Das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 22. März 2024 (Az. V ZR 81/23) behandelt die rechtlichen Rahmenbedingungen und die Kompetenzen von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) im Zusammenhang mit der Verteilung von Kosten für Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen. Konkret geht es um die Frage, ob und in welchem Umfang eine WEG berechtigt ist, von der bisherigen, in der Teilungserklärung festgelegten Kostenverteilung abzuweichen und die Kosten einzelner Maßnahmen ausschließlich bestimmten Wohnungseigentümern aufzuerlegen.

Grundsatz: Die Eigentümergemeinschaft hat bei der Anpassung des Verteilungsschlüssels einen weiten Ermessensspielraum, der durch das Gebot der Gleichbehandlung und der Vermeidung ungerechtfertigter Benachteiligungen begrenzt wird. Die Eigentümergemeinschaft kann auch den Kreis der zur Zahlung verpflichteten Eigentümer anpassen, soweit die Anpassung einer angemessenen Kostenverteilung nicht entgegensteht.

Zitierhilfe: (vgl. BGH Urteil v. 22.03.2024, Az. V ZR 81/23)

Sachverhalt

Der Kläger, Mitglied einer WEG, ist Eigentümer mehrerer Stellplätze in einer gemeinschaftlichen Tiefgarage, die mit hydraulischen Doppelparkern ausgestattet ist. Aufgrund eines Defekts der hydraulischen Hebeanlage war es ihm seit 2018 nicht mehr möglich, diese Stellplätze in vollem Umfang zu nutzen. Er forderte daher wiederholt die Sanierung der Anlage auf Kosten der Gemeinschaft. In einer Eigentümerversammlung im Juni 2021 beschlossen die Wohnungseigentümer jedoch eine Änderung des Verteilungsschlüssels, wonach künftig sämtliche Kosten für Reparaturen, Unterhalt und Modernisierung der Doppelparker ausschließlich von deren Eigentümern zu tragen sind.

Entscheidungsgründe der Vorinstanzen

Sowohl das Amtsgericht Hannover als auch das Landgericht Lüneburg wiesen die Klage des Eigentümers ab, der sich gegen diese Beschlussfassung wandte. Die Gerichte stützten ihre Entscheidungen auf die Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG), insbesondere auf § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, der den Wohnungseigentümern die Befugnis einräumt, durch Beschluss eine von der gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilung abweichende Regelung zu treffen. Das Landgericht sah in der beschlossenen Kostenverteilung keine unzulässige Benachteiligung des Klägers, sondern eine sachgerechte Umsetzung des Verursachungs- und Nutzungsprinzips.

Rechtliche Würdigung durch den BGH

Der BGH bestätigte die Entscheidungen der Vorinstanzen und wies die Revision des Klägers zurück. Der Senat stellte klar, dass § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG den Wohnungseigentümern eine weitreichende Kompetenz verleiht, die Kostenverteilung nach ihren Bedürfnissen und den konkreten Gegebenheiten der Gemeinschaft anzupassen. Diese Kompetenz schließt auch die Möglichkeit ein, den Kreis der Kostenschuldner zu verändern, etwa indem bestimmte Eigentümer von Kosten befreit oder andere erstmals mit Kosten belastet werden.

Der BGH führte aus, dass die Formulierung „abweichende Verteilung“ in § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG nicht nur Änderungen im Verteilungsschlüssel selbst umfasst, sondern auch eine Anpassung des Kreises der zur Kostentragung verpflichteten Eigentümer ermöglicht. Dies entspricht dem gesetzgeberischen Ziel, den Wohnungseigentümern eine flexible Handhabung der Kostenverteilung zu erlauben, um den Besonderheiten des Einzelfalls gerecht zu werden. Der gesetzliche Verteilungsschlüssel nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG) bietet zwar Rechtssicherheit, gewährleistet jedoch nicht in jedem Fall eine faire Verteilung der Kosten.

Das Gericht betonte, dass der Beschluss, der die Kosten für die Doppelparker ausschließlich deren Eigentümern zuweist, den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Die Eigentümergemeinschaft habe bei der Anpassung des Verteilungsschlüssels einen weiten Ermessensspielraum, der durch das Gebot der Gleichbehandlung und der Vermeidung ungerechtfertigter Benachteiligungen begrenzt wird. Eine solche Änderung ist insbesondere dann gerechtfertigt, wenn die betroffenen Eigentümer einen besonderen Nutzen aus der Instandhaltung und Nutzung des Gemeinschaftseigentums ziehen, wie es im vorliegenden Fall der Doppelparker der Fall ist.